2018温州楼市真相| 叶维坚

2017年，“房子是用来住的，不是用来炒的”火遍了全中国，轻而易举地触动了购房者内心深处最敏感的神经。伴随着“房住不炒”的总基调，在“限购”、“限贷”的基础上，“限售”、“限价”也相继出台。在这样的背景下，2017年的温州楼市到底交出了一份怎样的答卷?2018年又将迎来怎样的新格局?

本期温州经济广播《理财888》年度财经封面人物一叶维坚。我们一起对话叶维坚，盘点温州楼市的365天。

朗兆房产专业机构 董事长

温州市房地产估价师与经纪人协会 会长

年度财经封面人物一叶维坚来自温州房产圈00:0016:15

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主持人：有人说2017年的温州楼市上演了一出跌宕起伏的惊险剧，史无前例的大拆大整下，拆迁户使出了洪荒之力推动房价，地价房价限价新政出台，新盘交付需要全装修，容积率新规，房票制出台等轮番上阵，这些都是为这部惊险剧目上演而助力。但是从另外一方面来看，普适性和差别化实行土地政策并存下，宅地市场“量升价稳”，去库存稳步推进，供略低于求等等，都在验证着温州楼“稳”字当头的路线。

嘉宾观点：2017的温州楼市在跌宕起伏中稳步走向成熟。

叶维坚：2017年温州房地产比较平稳发展，全市商品房成交822万方，达到6万多套，从全市范围来看，成交量稳步增长。从市区看，市区住宅成交208万方，供应只有168万，供应量是缩量的，成交量同比16年有所下降。在供应量缩量的情况下(只供应168万方)，成交208万方，这个差额主要来源于去库存。供销比看，温州买卖双方的态势，买方大于卖方。同时成交量同比下降了，量下来的原因在于市区的供应不上。从库存只有57万，按每月平均去化速率计算，只有3个月，库存量是低的，库存量是重要的指标，说明17年去库存的力度很大。

当然还有二手市场，17年二手房成交了26000多套，比去年21000套大幅度增长，16年突破20000套。二手房的成交是最能体现市场的状况，因为一手房由于土地出让的供应地域相关性。而二手房温州东南西北各个区域都有，所以这个指标非常真实的反映了17年的楼市状况，比较好的态势。17年二手房成交26000多套，一手房成交208万方，其实只有13000多套，所以二手房大于一手房成交量，所以这个市场进入了比较成熟的状态。越是大城市比如北京上海，二手房占了7成，占比大，说明这个市场发育非常成熟。所以温州已经进入二手房超出一手房的增加量。二手房超出是从2016年开始的，16年是两则持平，17年是二手房大于一手房，17年温州楼市走向成熟的状态。

主持人：2017年是温州宅地成交的大年，也吸引了诸多外来房企大鳄的关注，拿地金额前十的房企大多是外来企业，面对高总价，高体量，高保证金的拿地门槛，大鳄房企拿地的竞争力显现，万科，新希望，碧桂园，德信，祥生，恒大，富力等等外地大鳄房企在温州频频拿地补仓，扩张版图，滨江，阳光城等房企首次入驻温州。

嘉宾观点：外来房企齐聚温州，也从侧面反映出了温州房地产的日趋成熟。

叶维坚：这个成熟状态也反映在土地的出让，迎来了全国TOP20大房开，我们可以看到，不仅仅原来的万科，碧桂园，新进的旭辉，保利，祥生纷纷抢占温州，他们正是看中了市场的市场不断的成熟，同时看中了温州大拆大整释放出来的强大的供应量和去化量。17年全国大的房开都齐聚温州，逼压温州本土房开到外地扩展。大鳄房企入驻温州，他的开发模式，他的营销理念，以及带装修的理念，他们会带来比较好的促进作用。当然温州的房地产市场也呈现为跟全国一二线城市楼市特征逐渐靠近。原来温州有比较特殊的构成，比如原来温州都是本土房开，经过了17年大房开进来。这一点从土地一级市场看的出来，17年市区土地成交了2800多亩，比去年1250亩大大的增长。然后拿地排名基本上以外来房企为主，万科拿的最多。也体现了今后温州的楼市特征逐渐向一二线城市靠拢。

主持人：谈到购房者需要关注的热点板块，在叶总看来，轨道交通是不容忽视的关键，眼下是以S1线和S2线的建设进一步推进，其中S1线有望国庆开通试运营，S3线的功能定位和线路走向基本确定，M1线报批正式启动，未来随着轨道交通的建成，温州城市发展的格局发生重大改变。那么温州现在那些购房者比较倾向买哪些区域呢。

叶维坚：温州框架拉开，这种需求呈现多样性，有改善需求，有首改需求，有刚需需求，那么改善需求这些消费者对于区域选择，楼盘品质，要求高，所以17年上半年滨江商务区和绿轴板块供应量大，这一波是改善型需求，而且房价也比较高。

而刚需购房者的选择会边缘一点，比如仰义1万上下。对于18年从土地出让结构来看，也逐渐转向边郊板块。而市区仅老港区组合大地块等几宗地块。其他大部分地块位于仰义和轻工园区等板块，结构拉开了，这种结构拉开非常重要，这样才会促使不同需求的人买到不同的房子。当然土地价格下来很难，因为大拆大整货币化安置成本很高，土地价格涨幅较大，面粉涨了，面包也不会便宜。

第二个温州轨道交通S1线10月份开通，轨道交通对于一个城市而言，不仅是框架拉开，更重要的是重构原来的区域和地域的概念，18年老百姓购房要瞄准S1线，S2线和今后的M2线。现在来讲，虽然迟了一点，但是比其他板块要好，西边的动车新城到东边的空港新区，空港新区是很有潜力的新区。当然还要看政府的配套。这里有S1线和S2线的交汇处，还有动车东站已经规划落地，沈海高速等等，多个交通利好集聚于此。这里值得关注，相对市中心而言，这里价格比较低。

主持人：18年有哪些新盘比较值得期待和受人关注?

叶维坚：18年从市区看，关注点在CBD和绿轴，像温州的市中心，已经形成成熟的配套，特别是市政府，不可能再去建，政府所在，中心区所在。配套，文化，教育资源丰富。从改善，和市中心居住来讲，这两个板块是关注热点。另外温州一直向东发展，温州的规划方向同时也是轨道交通的落地点。S1线和S2线的交叉处，M线等线路布网越密的地方，越是有潜力的地方。18年周边如龙湾瑶溪板块放量大，都需要观察，不急不躁。

主持人：2018年是不是买房的好时机?这是购房者关心的话题，对此叶总提出了自己的看法

叶维坚：买房从大的市场看，下半年可能会进入平稳或振荡期，实际上回落期是个买房的时期，或者启动上涨期是买房的时期。楼市呈现周期的波动，对一些区域波动大一点，一些波动小一点，比如轨道交通利好可以会冲抵这些波动，如果是买房是自己住的，特别是回落区间，可以有选择性的买。

第二个像温州这样大面积的大拆大建，释放的刚需需求还是厉害的，所以能支撑整个楼市显得比较平稳的发展，主要买房适合工作生活区域习惯，18年也是可以买的。

当然不用像16年那样太急。其实在15年我就动员别人买房，这是启动期，闭着眼睛也能买，可是18年不能闭着眼睛买，而且温州供应量在不断的放大，19年可能还会更大。因为楼市的特征已经改变，不要用10几年前的眼光。10几年前温州供应是300亩，500亩，由于供应量不足，随便买哪里都暴涨，会在11年达到顶峰期。现在温州是一年3000多亩的地，翻了10倍，所以供应量是充分的，特别是大拆大整整理出来的地块还有很多，这些一定是会通过大建大美的，有拆就有建，这些释放量是大的，所以不能闭着眼睛买。