温州拼团购房211群(65)
  • 浅浅:这个楼盘到底好不好?
  • 雪花飘飘:好的呢。
  • 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
  • 英雄:我去看过,很齐全。
  • 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
  • 日记本:这个楼盘性价比高。
  • 回忆:我建议你们去楼盘看看。
  • 大头:也可以直接咨询置业管家。
  • 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
  • 蓝天:上周我已经签合同了。
62人申请入群

长租公寓的钱谁出的起??

发布时间: 2018-01-19 08:41:23

来源: 和讯房产

分类: 国内动态

837次浏览


 “长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。

 和讯房产消息 房地产是一个“狼来了”的故事,这一次,“狼”真的来了!

 

 

  近期,在58集团“2017年中国房产风云榜&中国汽车风行汇年度盛典”上,和讯房产专访了朗诗集团董事长田明,这是田明对于房地产现状的判断,与“看多”派相比,他是一个谨慎的行动派,业内称他是”悲观主义者“,一个拒绝失控的人,但是你从他带领朗诗在做的事情来看,他只是按照自己的逻辑判断,把房地产的局势看的很清晰,并且说了出来。

  关于田明的言论,最为著名的是他在某活动现场的“一鸣惊人”系列:地产行业乱象横生,没有受人尊敬的公司;有些企业为了实现年度销售规模,能够上排行榜,让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位帮自己假签约”;“有些上市公司到年底的时候用借高利贷的方式,在表外增加自己的账面资金的存量,来粉饰上市公司的财务报表”。

  在和讯房产专访田明的整个过程中,他并不是一个讲话激烈昂扬的人,相反,他语调平平,声音低到让旁边的速记员频频蹙眉,但不可否认,田明的观点根基之稳无法撼动,他清晰的知道房地产将走向何处,他的眼神中有坚定、也有迷茫,更多的是真诚,他在踏踏实实讲述朗诗的转型和未来。

  企业的天职本就是逐利,田明怎么会不知道这一点,唯一的答案是,田明对朗诗的发展之路笃定且充满信心。

  都想到时局变化快,但没想到这么快,回溯2017年,房地产市场的调控为中国经济、政府、房企、购房者带来的惊吓多过惊喜,每一个主体对房地产有着自身的判断和规划,市场集中度变大、强者恒强、多元化、租购并举、美好生活等充斥着灰犀牛和黑天鹅并存的房地产市场。政府的调控是房地产市场发展的决定要素,但是自1998年房改以来,房地产的政策也并不是全部完美落地,错过发展节点“赔了夫人又折兵”的事件不在少数。

  目前为止,朗诗小一半的利润来自于用于操盘、产品整合、技术服务带来的收益,这区别于普通的地产模式。这也是田明的逻辑,他做的是围绕地产的纵向多元化,他从朗诗内部抽调出一部分完全没有在地产染缸浸染过的一帮人,成立长租事业部,“我跟他们打交道,一眼就能看出来,地产队伍和长租公寓的队伍不一样。”田明提到这,不自觉地为两支队伍的差距笑了起来,他更欣赏非地产队伍,田明要带领这支队伍成为全国最优秀的长租公寓运营服务商,而不仅仅是行业追随者。对目前的朗诗而言,这个目标是可触及的挑战。

  田明并不是一个彻底的悲观主义者,他一边对随时可能到来的“黑天鹅”极度警醒,一边是对新业务尤其是长租公寓的看好,他在等待着“明天”的厮杀和血流成河,也在等待着“后天”黎明的第一道曙光。

  朗诗的转型路线有着强烈的企业特色和清晰的逻辑,这区别于大多数房地产企业的路线,在房地产企业转型空窗期的今天,什么是“强者”企业?这个问题已没有标准答案,行业评判标准也在发生改变。朗诗的思路或可以为行业和迷茫中的企业带来思考。以下是和讯房产专访田明部分实录。

  房地产的评价体系已改变

  和讯房产:之前,朗诗集团在绿色地产方面发展较好,这两年房地产在发生变化,今年行业的销售额排名也出来了,你觉得今年房地产行业和朗诗集团的变化是什么?

  田明:我觉得房地产以后的评价体系要发生一个大的变化,单纯看销售排行榜,预售的销售排行榜评价体系过于简单。每年销售面积多少,销售金额多少,尤其是销售金额多少,比较符合过去二十年的房地产形势,未来二十年不会是这样的评价体系,还是会发生变化。可能,有一些公司它是通过资产升值或者通过租金汇报估算价值,跟快销的公司估值方式不一样,未来这种简单划一的,以销售金额排名的体系将来会变的。

  和讯房产:你觉得会看什么?以什么作为评价体系的标准呢?

  田明:会有不同的估值方式,你的公司如果是快销型的,就按照普通的房地产估值方式估值,如果持有型资产,资产升值和租金收益率,这是另外一种估价方式,完全不一样。还有是做技术服务的,做开发服务的,就看开发服务的利润,它也会有一种新的估值方式,和持有型资产也不一样。这种评价方式,我个人认为会变,而且一味强调开发的面积,销售的金额,会导致一些开发商在市场环境发生变化的时候循着旧路往前走。

  和讯房产:的确,市场环境在改变,朗诗集团以后重点发力的领域将是什么?

  田明:朗诗首先在地产开发方面,还是我们的主干业务,原来是地产商,但是我们是一个有绿色环保差异化竞争力的地产商,地产开发上会发挥差异化的能力,做小股炒盘,实现收益的多样化。以前我们的项目是自己投的,现在项目里有一定的股权是我们自己投的,大部分股权是和别人合作的,所以我们的收益方式会发生很多变化,既有投资,不管股权多少,是投资产生的回报,跟过去的一样,第二,会有开发服务费,我们有产品技术整合费,还有作为操盘者超出目标利润以上的分成比例,我们的收益来源跟普通的地产商不一样。

  和讯房产:很不一样,跟传统开发完全不一样。

  田明:目前在朗诗集团操盘的项目里,朗诗集团的股东权益已经降到30%以下,但是我们操盘,而且操盘是有收入的,这是房地产开发业务方面。现在朗诗没有一个项目是100%股权是我们自己的,都是小股操盘者,它的收益会多元化。

  房地产开发以外,我们在构建彼岸市场,原来我们只在开发销售,现在是租赁、服务,满足市场各种需要。我们还做了金融服务,成立了好几支基金公司支撑我们的发展。

  长租公寓的明天将洗牌

  和讯房产:我觉得国内这些方面的服务部分,对团队还有企业的能力要求特别高,包括您刚刚谈到的养老和长租,朗诗集团之前也是一个地产商,您觉得朗诗这一方面能力达到行业的标准,或者您自己期待的标准了吗?

  田明:长租公寓和养老服务上,跟房地产开发既有联系又是完全新的东西,有联系是因为跟大的地产概念还是有一定的相关性,不是完全进入毫不相关的领域,这是我们有联系的地方,从业务上来看完全不一样,它是一个服务业务,所以从一开始准备做长租公寓、养老服务的时候,我们完全没有把它当成地产业务,配的人、提的要求完全都是去地产化的。

  我本人也是地产的专业人士,房地产做了这么多年,但是我不认为我是通常意义上的房地产人。

  和讯房产:朗诗集团的销售额已经300多亿了,我觉得地产属性挺重的。

  田明:我们地产在国内也是另类的,国内的地产更多是靠土地红利的。国内地产很少有重视产品,重视环保,重视技术的,我们赚钱更多是通过品技术赚钱,而不是通过资本和运营土地赚钱,我们的盈利模式上跟其他的地产商不一样。地产商这么关注环保、绿色的很少。

  和讯房产:我知道您对风险的把控很严格,现在地产的环境下,企业都想“快”,您进军长租公寓是朗诗集团发展方向,在这样未知的行业怎样把控风险,您感觉到风险没有?

  田明:控制风险,企业评价的标准是活的长,活的长是最重要的评价企业标准。一个企业不要把某一个阶段的指标看的很重要,关键是持续长久的活下去,小心驶得万年船,有时候过于冒进甚至把经营变成赌博的时候要么是大发展,要么就是完,不愿意做那种事。

  第二种,房地产的形势到了非常敏感的时候,过去喊狼来了,可能这次真的狼来了,尤其要谨慎。长租公寓,我倒不觉得要特别把谨慎放在第一位,长租公寓相对而言它的风险指数并不那么大,我们做的是轻资产业务,更多的风险不是体现在像房地产那样,资金链断裂或者宏观形势发生巨变,面对的不是那个风险,它的风险表现在其他地方,可能你的管理、团队。

  长租公寓目前处在刚刚起来的风口时期,我觉得是大举扩张,抢占高地,抢占市场份额。长租公寓今天是风口,明天会洗牌,后天会赚钱。今天在风口的时候要把高地占住,有一定的份额,把自己的运营,从选址进入区域,然后到改造、运营、整个体系、到品牌营销,这一整套体系要尽快让你居于行业前列,这样才会占据有利的地形,然后熬到后天能够分享胜利果实。

  和讯房产:后天的到来很漫长吗?

  田明:不会很漫长,一两年之内吧,会发生一个行业的滑坡,不那么“风口”了,可能会产生并购,产生一些悲观的情绪,这就出现机会了,再去整合把规模做大,等到行业进入正常的时候。

  寒冬来临,大不是强

  和讯房产:在现在的情况之下,有一点强者恒强的意思。

  田明:我不同意强者恒强的观点,这是在正常情况下,马太效应等有一定的道理。但是黑天鹅这样的小概念事件出现的时候,强者恒强不存在。就像恐龙时代,出现了小概念事件,恐龙家族全部灭亡,其他的物种全部活下来,恐龙不强吗?很强大,如果环境发生了一个大的变化,它们活不下来。

  和讯房产:这个小概率事件是什么呢?

  田明:指的是房地产行业一个漫长的寒冬,或者资产泡沫破灭,或者行业发生大的调整,黑天鹅来的时候,活下来的都是平时看上去不那么起眼的企业, 面临挑战最大的都是上市公司,因为他们有考核,杠杆用的很足,一旦市场不好,就熬不过去。企业挺大的规模,该消失的时候照样消失,当你的商业模式没有发生变化,还走在老路上的时候,老路又没了,走在老路上的人最容易跨掉,如果2019年真的出现了“狼来了”事件,市场发生了比较大的回调,或者一个冬天,冷的时间比较长。

  我们讲的所谓强者往往不是强,它是大。有强的地方,只是大而已。很多看上去的只是份额大,规模大,或者看上去的数字大,但是强在哪里不一样。

  和讯房产:您是如何评判企业的“强”的?

  田明:具体某一个企业不好评价。谁稳健、谁不稳健,可以用这个标准衡量它,看它的安全边际大不大,是不是绷的太紧,单边赌市场或者赌政府的调控政策都不是经营,而是在赌博。

  和讯房产:朗诗集团所具备的能力是什么?

  田明:朗诗是另外的强,不是指经营策略、财务策略,而是商业模式和别人的商业模式不一样,你的商业模式有优势,这种叫强,这是真正的强。我刚才讲的第一种在普通的地产商里面,大家都一样,比什么强呢?看谁经得住打,经得住市场的压力,那叫强,有些企业规模很大,一冲击垮掉了。

  长租公寓上,我个人不觉得朗诗集团比任何一个竞争对手差,或者比别人缺条件,在长租公寓上,都是轻资产模式,又不是像重资产的房地产需要那么多钱,所以钱是一个约束因素,但不是唯一的约束因素。

  既然对地产商而言,钱的门槛都能跨过去,既然钱不是因素,什么是决定竞争成败的因素呢?大家都在同一个起跑线上,没有谁跑出去特别远,钱也不是那么绝对的因素。

  做长租公寓的钱,谁都能出得起,对地产商而言。比拼什么?我觉得比拼商业模式和团队的综合素质,比拼的是这个。在这个方面,我不觉得我们害怕任何人,在企业文化、企业活力、团队的综合素质上,这一点恰恰是我们的长处,过去在重资产领域,朗诗有资本条件的约束,一步步发展去积累,但是在这个领域没想过跟在谁后面,我们给自己提出的定位,要成为全国最优秀的长租公寓的运营服务商。国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距,无论房东端还是租客端都面临很多痛点,交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。

责任编辑: wenzhoubj2

团购报名

最新楼讯
楼盘导购更多>>
购房指南更多>>
小编推荐
订阅楼市楼讯