南塘府价格全方位对比分析

 根据房管网消息，宏地南塘府(备案名宏悦景园)一期将于12月28日(周四)开盘。项目一期预售范围为7、8、9、10、11幢，共390套住宅，合计建筑面积45026.12㎡。

  开盘楼栋

  开盘价格

  价格分析

  梧田核心板块新房供应断货已有一段时间，南塘府此次开盘，对应的产品大多是中小刚需户型，正可解市场燃眉之急。

  平心而论，该楼盘的环境、视线、通风、日照、间距等整体条件还是相当不错的，但梧田板块整体的居住软环境制约了进一步的提升空间，小区要和相邻安置房地块建设同一品质，这无疑扯了后腿，加上小区高低配挤占了大部分绿地空间，所以对未来不能有过高期望。

  从房管网公布的一房一价来看，叠墅备案均价3.56万/㎡，多层均价3.2万/㎡，高层公寓备案均价2.4-2.5万/㎡左右，这个开盘价格，相比较近期周边板块的新楼盘开盘价、或者二手房新交付商品房的市场价，叠排和高层的价格相对偏高，多层定价有些离谱!

  为什么这么说呢?我们来分析一下。

  叠墅

  南塘府7#叠墅备案均价3.56万/㎡，再看看瓯海中心区前不久开盘的大发融悦东方7#叠排，备案均价仅2.7万/㎡。南塘府备案均价整整高了8000元/㎡!

  对比中间套三跃四，融悦东方的价格是28000元/平方米，而南塘府的价格是34000元/平方米，也是南塘府的叠排高出了一大截。

  再来对比瓯海中心区绿轴边的德信时代公园，纯排屋上有露台、下有花园和地下室，条件更优，中间套靠小区内部的户型，价格在40000元/㎡左右;位置差的，价格只有31000元/平方米。

  从目前销售情况来看，融悦东方价格较低、一期开盘数量较少，已经卖完，说明市场对其价格认可度高;

  德信时代公园位置较差、单价较低的排屋(31000元/平方米左右)，卖得也相当不错，但位置较好价格较高的排屋，去化情况很差。

  如此一对比，南塘府叠排的定价，相对还是偏高了。但对于追求楼盘微环境的土豪，可以考虑，特别是一跃二户型，由于7#叠排南侧间距最大，有17余米，南侧可用庭院有10米左右进深，这个庭院面积，在温州同类产品中，已经算很大了(如首府壹号院叠排南侧庭院进深，只有4--6米)。

  南塘府7#南侧庭院进深。↓

  如果更讲求板块整体软环境的，建议选择瓯海中心区的排屋叠墅。

  多层

  南塘府8#多层备案均价3.2万/㎡。这种七层的房子不是叠墅排屋，标准楼层既没有赠送私人花园也无私人露台，户型上也没有特别多的赠送面积。它与二类高层最大的区别就是公摊面积小，得房率高，可以获得更多的套内面积。然而同样的使用面积，南塘府多层的定价却比瓯海中心区德信时代公园的二类高层要贵出不少。

  以南塘府8#多层的503室对比德信时代公园二类高层(17层)的8#1102室(靠中央绿轴)，基本条件差不多，户型也均为四朝南户型。

  南塘府134㎡，套内建筑面积117平方米，备案总价400万。↓

  德信时代公园142㎡，套内建筑面积116方，备案总价336万。↓

  总价要多花60多万，反而买了产权面积更小、套内面积持平的房子，这钱花得太冤枉!

  显然，南塘府的多层定价太高了。

  高层公寓

  一直以来，梧田区域的楼盘价格与瓯海中心区、七都岛等区域较有可比性。如梧田区域新交付的香缇公馆、湖滨一号，它们的二手毛坯房交易单价大约在2.3-2.5万/㎡左右。瓯海中心区的华鸿中央公园，毛坯房成交价格普遍在2.5-2.6万左右。而七都区域的新交付二手房中，滨江九里二手房成交单价在2.3-2.6万/㎡左右。由此看来，梧田区域新交付楼盘的二手房单价一般要比瓯海中心区低1000-2000元/㎡左右，与七都岛新交付的二手房单价持平。二手房市场如此，一手房理应呈现同样的规律。

  然而南塘府高层的定价却反其道而行，是三个区域新盘中定价最高的一个，备案均价在2.4-2.5万/㎡之间。

  瓯海中心区的德信时代公园，外立面铝板材质，其高层备案均价也只在2.2-2.5万/㎡左右。大发融悦东方一期高层的备案均价2.2-2.4万/㎡左右。这两个楼盘目前的高层房源仍有余量。购房者完全可以货比三家。

  再看看七都板块的万科鹿岛甲第，近期高层开盘备案价在2万/㎡左右，比南塘府高层的价格低了很多。

  南塘府的高层公寓价格，甚至高于鹿岛甲第多层叠墅三跃四的价格。

  即使是和同区域的二手新房相比，南塘府高层的备案单价与周边二手新交付商品房价格持平，一般的市场体系中，期房要比现房便宜2000-3000元/㎡。

  综合来看，尽管南塘府部分高层有一定的景观视线优势，但整体而言，相对应周边板块和楼盘，性价比不高。

  选房注意事项

  关于南塘府楼盘户型的优劣，房哥之前文章专门分析过(点击连接：宏地 • 南塘府的纠结：究竟是商品房提升安置房，还是安置房扯商品房后腿?
)，下面再简单说说选房该注意的其它事项：

  ----本楼盘最具性价比的房源，应是10#中间套97方户型，虽然单价比其它楼幢97方贵了500-1000元/平方米，但是公摊只有17平方米(其它97方公摊有22平方米左右)，加上全天候日照，视线没有遮拦，属于小户型当中的资源。↓

  ↑但10号楼东边套户型，其东北侧两个房间庙宇视线干扰明显，该户型定价似乎没有考虑这个因素，依然比西边套高出1000多元/平方米，对宗教场所忌讳者，慎选。↓

  ----由于楼盘西侧均为多层小区，东侧为河道，所以整体日照质量还是非常不错的，但9号楼15层以下的房源，受5号大板楼影响较大，大寒日中午前后被遮拦3个左右。↓

  (太阳每水平移动15°左右)