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富力捡“便宜”别成背“包袱” 专业机构对其评价下调

发布时间: 2017-08-16 10:07:43

来源: 娱乐信报

分类: 其他楼讯

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日前,富力地产用近200亿元买下了万达77个酒店,相对此前融创的价格几乎打了六折。因此貌似富力地产捡了个一百多亿的大便宜。但富力酒店业务自2010年以来已持续亏损状态。因此,加上原有的24家,富力集团董事长李思廉能否带领富力现有近百家酒店完成华丽的逆袭成为大家的关注焦点。

便宜100多亿的收购红包

7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议。值得一提的是,富力参与万达与融创的并购此前毫无征兆。就在签约当天,背景板上的富力地产字样也是一再更换,期间会议室还传来砸玻璃杯声。坊间传闻,这可能是富力当场“砍价”。

不过,最终万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。

对比此前的万达融创的初步协议,融创收万达76家酒店要花335.95亿元。而富力地产仅仅以199.06亿元的价格就收购万达77家酒店,相对融创的价格几乎打了六折。77家酒店拥有的总建筑面积约为328.6万平方米,按照总价199.06亿元来算每平方米方才6000元左右。而且万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。

在万达、融创和富力三方战略合作协议签订现场,王健林称“三方都是赢家”,放眼全球,能以这样较低的价格批量收购酒店的机会100年可能只有这一次。言下之意不言而喻,富力捡了大便宜。然而,富力吃下万达酒店这块肥肉之后,未来能否在酒店业务上有出色表现,从富力之前的酒店经营状况来看,恐怕值得观察。

就相关问题,

自有酒店连亏多年

集团负债达1853亿

但事实上,富力这几年酒店业务虽然有所发展,但酒店业务的盈利能力并不乐观。查询数据,其在2014年至2016年的酒店业务的营业收入分别为11.09亿元、11.81亿元、13.62亿元,呈现稳定增长的趋势,然而酒店业务的净利率表现却让人大吃一惊。

富力酒店业务净利率从2014年到2016 年分别为-12.62%(-1.4亿元)、-14.14%(-1.67亿元)、-13.44%(-1.83亿元),连续三年亏损,酒店运营业务竟然是富力地产中唯一一个 “拖后腿”的业务。数据显示,截至2017年 3月底,富力集团合并资产总额 2325.04亿元,负债合计1853.68亿元,资产负债率为79.32%。经营性活动现金流量净额为-33.64亿元,经营性现金流增长率-156.86%。

而 2016 年报显示,截至 2016 年底,富力主要在建项目合计 53 个,主要在建项目总投资额 2671.70 亿元,截至 2016 年底,已完成投资 1369.94 亿元,尚需投资 1301.76 亿元,还有 2017 年一些拟建项目也需要投资资金。可见,富力面临的资金压力较大。据了解,富力地产将在2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。

专家分析," 从盈利角度看,后续富力需要对收购酒店产业进行产品细化,包括价格等,另外对于原有的一些酒店客户需要积极进行二次营销。

专家说,对于富力,后续通过资本化的操作来为酒店产业增加竞争力是必要的。类似资本化的方式有以下几点:第一是回归 A 股,此类投资总体上受到地产市场的认可;第二是不断进行再融资,尤其是收购酒店以后,品牌统一经营管理需要各类资金支持;第三是不断进行资产证券化,类似项目实际上后续在证券化的基础上,富力也可以做轻资产的模式。

不过,对于此次 199.06 亿元的酒店资产买卖,后续的不确定性还包括两点:第一是此类酒店很多和万达广场是挂钩的,在具体交接方面会有很多扯皮的地方,毕竟很多项目依托于万达广场而进行经营;第二是酒店背后的管理人员是否会有调整和波动,这是需要警惕的。

战略节拍有误 错失发展良机

富力成立于1994年,总部在广州,其在北京的标志性项目是北京富力城和富力又一城。2005年,富力在香港主板上市,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。根据国家统计局数据,2004年至2009年,富力地产曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名,当时的恒大,与之相比也只能算小弟一名。

汹涌而来的辉煌,让富力不断膨胀,当同行都专注于住宅开发时,富力却开启了商业地产的“大跃进”战略步伐,将更多的精力花在并不擅长的领域。战略节拍的错踏,让这只华南虎距龙头大哥位置渐行渐远。

对于富力地产的住宅、商业双向发展的做法,当时还曾经遭到万科总裁王石的批评。王石认为,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身并没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。对此,富力地产董事长李思廉只是回复,“你放心,我们一定会做得很好。”

在2008年金融危机和楼市调整双向夹击中,富力开始走下坡路。这一年,激进的发展策略让富力地产的资金链几乎绷断,一度陷入破产危机。随后多年,富力谨慎发展,从曾经的“华南五虎”之首,到被千亿俱乐部的恒大、碧桂园远远甩在身后,淡出房企第一梯队的富力地产营收却长年徘徊在几百亿的规模,根据数据显示,今年上半年,富力销售额413.2亿元,排名全国第20位。

专业机构对其评价下调

近日,惠誉将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。

惠普公告称,这一决定是在该公司宣布斥资199.06亿元收购万达商业地产旗下酒店资产后作出的,收购计划将会推高富力地产的总体债务水平,并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平,进行资产收购将减缓公司的降杠杆进程。

在专家看来,富力将过多的资金投入到了酒店产业,对于其销售业绩提升其实不见得会有太多利好,所以投资规模是否必然带来后续销售规模的扩大,这方面是需要警惕的。

据数据显示,2015年,全国789家五星级酒店资产总额2454.29亿元、利润总额19.02亿元,平均每家利润为241万元。

部分业内人士表示,酒店业务大概率是不挣钱的,这应该也是融创愿意低价转手万达酒店的原因,表面上看富力收购万达酒店是捡了便宜,但很可能是接了烫手山芋。

那么,“没落”富力地产这次收购是不是拿到了一个“烫手山芋”,他这次是否能够完成华丽的逆袭呢?也许,时间将见证未来的变化,只能等待市场的检验了。

责任编辑: wenzhou2

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