解读鹿城“大拆大整”安置新模式

鹿城区日前出台的《产权调换期房安置房实施收购的若干规定》，将陆续在城中村和老旧片区改造项目中推广实施。这标志着该区由过去原拆原建、实物安置和异地现房安置，转向以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新安置模式，为强势推进“大拆大整”、系统谋划“大建大美”，全面提升城市品质、增强综合竞争力打开了空间。

亟待破局

旧安置模式渐入困境

鹿城区工务局局长陈峰介绍，在前两轮城中村改造中，鹿城分别采取了原拆原建、实物安置和异地现房安置两种安置模式。由于当时国家尚未出台**政策，上述安置模式能在政府缺少资金的情况下，以实物为导向，引导居民改善居住条件，争取安置利益。

但旧有安置模式存在着弊端，首先体现在无法使居民利益最大化。为此，陈峰算过大小两笔账。大账算的是整体住房市场：鹿城当前在建安置房约460万平方米，按每套100平方米计算，相当于4.6万套。如果继续实行实物安置，那么这轮城中村改造需再建20万套。也就是说，今后六七年将有24.6万套安置房涌入市场。该区现有户籍人口90万约30万户，接近户均有一套。

小账从征迁户个体利益出发：为了购买安置房，这轮改造涉及的两万多户征迁户，还需拿出200亿元购房款，平均每户89万元，对相当部分家庭来说这是笔负担。而安置房由于物管水平不高、居民生活习惯差异和土地性质不同等原因，**空间又小于商品房。市场供大于求，拿房成本过高，增值**有限。

从政府角度，拆掉这些城中村和老旧小区要投入700亿到800亿元，财政难以支撑。每个改造项目如果都实行原拆原建，那么单个项目常常由于体量过小难以在地块内实现资地平衡，即使建起安置房，也留不出空间提供足够的公建配套设施。

最终，原拆原建、实物安置和异地现房安置的模式，导致征迁户花掉积蓄，政府长期负债，无法提升城市品质和能级。这种模式越来越不适应当前发展需要。

新政出台产权调换盘活居民资产

当前，国家棚户区改造政策为“大拆大整”和城中村改造提供了资金保障，鹿城适时调整政策，推出以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新模式。和旧有模式相比，更有利于实现居民安置利益、政府承受能力和城市转型发展三者共赢。

对征迁户来说，实物安置的周期一般在5年甚至更长。产权调换期房安置房收购政策，相当于允许他们把还没造的安置房，以造好后的价格现在就返卖给政府。比如，一位征迁户根据“四策合一”政策，能拿到一套建筑面积200平方米的安置房，其中征迁合法面积100平方米。中介机构综合当前改造地块周边已建成安置房价格、期房安置房类型等因素，扣掉期房安置房收购应缴购房款，得出他这套还没到手的安置房价值300万元。他签订产权调换协议书后，放弃安置房就能拿走这300万元收购款。

该模式让这户家庭选择更多样化：他家如果经济条件好，拿着现金去买更高品质商品房，也可以用来投资创业;条件一般的话，可以到地段差的地方买套面积更大的房子。实际上，新安置模式是把今后的预期利益，提前支付给这家人。

安置新政实施前已签约的城中村改造项目，属于就地安置的，根据新政结合具体情况，重新开展期房安置房收购。属于异地安置的，如果改造项目内大部分征迁户要求选择按新政安置，可重新开展期房安置房收购。反之，仍按原协议进行异地实物安置。

为鼓励更多人选择新模式，鹿城还推出收购**政策：到了可以领取收购款那天，如果征迁户同意推迟3个月到半年取款，可再按收购总额5%给予现金奖励。如果同意推迟半年到9个月取款，可再按收购总额10%给予奖励。如拆迁户预期取款担心房价上涨的话，政府已推行期房收购协议质押贷款办法，引入银行帮助解决拆迁户近期购房资金问题。

全域谋划城市品味提升经济转型

以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新模式，也为鹿城转换发展方式提供了空间。通过回购，政府统一收储改造地块，根据城市化进程和产业转型进度，实施全域谋划和资源调配。

该区将在双屿、南郊等地集中规划面积百万平方米以上、配套设施齐全的新型社区，作为等价置换安居房，保障征迁户住房需求。城中村腾出6000多亩土地，相当一部分用来增加高标准公建配套和社区综合体供给，让市民在本片区内享受多重服务。该区已将学校、幼儿园、医院、社区卫生、养老、菜篮子、公厕、停车位、充电桩、加油设施、长租公寓、文体设施等12类公建配套纳入强制性规划，先行布局建设。

腾出的土地，部分用于建设低容积率、高品质商品房，满足不同层次居民改善居住条件的需求，充实财政滚动投向民生公共事业。部分土地用于建设小微园，发展都市型工业和服务业，实施亩产论英雄和能耗论英雄，淘汰落后产能，优先供应领军工业企业、高成长型工业企业、功勋企业、规上企业和优质温商回归项目。城市**区内的历史文化街区则以保护为主，留住城市记忆，传承精神血脉，发挥历史文化名城价值。

鹿城将紧盯世界500强、央企国企、上市公司和本地龙头企业、实力温商，引进具有国际理念、先进经验、成熟服务能力的园区运营商、城市配套服务商和专业机构，邀请他们参与城市产业谋划和规划建设，让专业的人做专业的事，确保一流建设品质。