等安置or要补偿？ 鹿城区委书记李无文帮你算“三笔账”

接受货币补偿，或者领取临时安置费等待数年搬进政府建成的安置房，对拆迁户而言，一般是二者选其一。不过，从4月1日起，鹿城区开始实施《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》，也就是说，还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现。

昨天，鹿城区委书记李无文接受记者采访，细致地算了几笔政府账、民生账、发展账，让此次新政的“让利于民”优势一目了然。

为何要出台安置房新政?

从民生角度讲，经测算，如果采用就地安置，鹿城改造完核心片区所有30个城中村，因增购等原因，拆迁户需要支出200亿元，平均每户拆迁户需要支出89万元，老百姓负担很重。更何况，由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题，使得建成后的安置房品质远低于商品房，市场售价远低于同地段销售的商品房。

从政府投入的角度看，压力同样很大。如果按照此前的征迁安置政策，改造完鹿城区所有城中村和老旧小区，政府需要投入700~800亿元，政府财政难以支撑。

从社会效益的角度来说，拆旧房、建安置房的办法，使得城市品质难以提升，很多老百姓花掉了毕生的积蓄，政府也背上巨额负债。

李无文认为，地块拆征、就地安置的模式存在根本弊端，可谓“两输”。眼下之际，唯有改变安置模式，民生福祉才有保障，城市转型才有希望。

征迁安置新政实质上让利于民

开展产权调换期房安置房收购，可以说是今年鹿城区征迁安置工作的最大亮点。顾名思义，就是在拆迁协议签订之后，政府立即根据改造地块周边已建好安置房的市场评估价格，提前用现金购买数年后才建好交付给拆迁户的安置房。

李无文表示，鹿城区的“四旧”改造，政府需要投入巨量的资金，仅完成老旧小区就要投入至少370亿元、城中村改造完成需要至少300亿元，据此政府的总投入在670亿元到800亿元。

当前国家的货币政策总体趋紧，但棚户区改造、重大基础设施建设等政策红利仍将持续释放，通过大力推广产权调换期房安置房收购，争取国家相关奖补资金，为“大拆大整”提供了资金链保障。

李无文说，未来政府很可能会加强对安置房交易的管控，如果选择实物安置，安置房上的经济利益从建成到进入市场交易要7~10年时间。另外，考虑到安置房与商品房的资产增值能力，以及选择货币回购的奖励收益，产权调换期房安置房收购政策都明显优于实物安置，实际上是政府更多让利于民，将今后的预期利益提前兑现。

新政让政府、群众、社会“三赢”

开展产权调换期房安置房收购，不仅让拆迁户利益最大化，也让政府、社会利益能实现最大化。

李无文认为，首先是土地价值能够最大限度提升。他以南汇街道划龙桥村为例继续算账：该村建设用地约80亩。如果就地安置，容积率达到3.7，建成后安置房参考周边市场价每平方米1.9万元，建成后安置房总价值38亿元，扣除政府投入14亿元，实际价值只有24亿元，老百姓还要缴纳购房差价款5.6亿元。

同样是划龙桥村。如果期房回购，腾出空间由政府统筹规划，降低容积率到2.8，增加公共配套，进行全域谋划、统一开发，提升城市品质。

“鹿城区现在其实还欠账11所小学、8所初中。”李无文估算了一下，通过产权回购，鹿城全区仅城中村就可腾出土地6000余亩，很大一部分可用来增加公建配套，包括学校等。

另外，新政还可以让政府资金更多投向其他民生社会事业。李无文说，鹿城区已经测算过，完成核心片区城中村改造政府需要支持回购资金1000亿元，但城中村腾出的6000多亩土地，可以用于产业培育、引进投资，也可以用于融资，争取大量国家和银行资金投向鹿城区。

这几类拆迁户类型，选择哪种安置方式更有利

那么问题来了：对拆迁户来说，究竟选择哪种安置方式，获得的利益是最大的?这一点，政府部门早就帮老百姓算好了，无论是哪一种类型的拆迁户，新政都能帮助其获得比之前任何一种安置方式更大的收益。

接下来，记者按照拆迁安置过程中碰到的几类拆迁户类型，按同样的参考评估价和收购价计算一遍。

以“某城中村改造项目”为例。假设该项目拆迁协议签约与产权调换期房安置房收购工作同步进行，旧房比准价为12500元/平方米，预期安置房期房比准价约为16500元/平方米(上述两个价格均为参考价格，非最终确定，具体将根据改造地块周边已建好安置房价格等因素，由中介机构评定)。建安成本价：3800元/平方米，综合成本价：6000元/平方米。连片奖：1200元/平方米;提前腾空奖200元/平方米;套内与总建筑面积换算系数：1.25。

案例一(1:1按时签约)：

居民张三家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，旧房重置价为每平方米1000元。

若按照老的货币补偿政策：

①旧房价值=100×12500=125万元

②货币奖励=125万×15%=18.75万元

③临时安置费=100×20(每平方米每月补贴)×6(最多可获6个月的补贴)=1.2万元

那么，张三可以得到的货币补偿总额=①+②+③=144.95万元。

当然按照规定，张三如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多还可获得10%的购房补助(不含临时安置费)。

或者，张三可以等待5年时间，共领取补贴16.8万元，并拿到175平方米的安置房，但是拆迁户还要拿出89.5万元购房差价款。

若按照产权调换期房安置房收购政策：

①按时签约可得安置房总建筑面积：100×1.25+50(户增)+10(套型差)=185平方米

②模拟安置房价值：185×16500=305.25万元

③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800+50×16500×80%(评估价的80%)+10×6000元(建安成本价)-100×(1200+200+1000)=95.5万元

④临时安置费=100×20(每平方米每月补贴)×6(最多可获6个月的补贴)=1.2万元

收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=305.25万-95.5万+1.2万=210.95万元

也就是说，张三可以得到210.95万元。

如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励;如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。

案例二(1:3按时签约)：

村民李四家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，基底面积100平方米，旧房重置价为每平方米1000元。

若按照老的货币补偿政策：

①旧房价值=100×12500=125万元

②货币奖励=125万×15%=18.75万元

③空翻补偿=200(空翻面积)×(12500-6000(综合成本价))=130万元

④临时安置费=100×20×6=1.2万元

那么，李四可得到的货币补偿总额=①+②+③+④=274.95万元。

同样的，李四如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多也还可获得10%的购房补助(不含临时安置费)。

或者，李四可以等待5年时间，共领取补贴16.8万元，并拿到425平方米的安置房，但是还要拿出239.5万元购房差价款。

若按照产权调换期房安置房收购政策：

①按时签约可得安置房总建筑面积：100×3×1.25+50+10=435平方米

②模拟安置房价值：435×16500=717.75万元

③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800+100×2×1.25×6000+50×16500×80%+10×6000-100×(1200+200+1000)=245.5万元

④临时安置费=100×20×6=1.2万元

收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=717.75万-245.5万+1.2万=473.45万元

也就是说，李四可以得到473.45万元。

如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励;如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。