业主跟物业如何好聚好散？

小区业主跟物业闹矛盾的新闻屡见不鲜。综合本报近年来收到的关于小区物业的投诉，可以发现一个有趣的现象，双方矛盾最尖锐的时期，多数就处于最后几个月的“分手期”内。

在这段时期里，小区的卫生、治安、交通等情况往往最为糟糕，从而也令街道和社区等部门头疼不已。

问及“分手”原因，业主们的解释，总会是“服务这么烂还整天就知道收费”式的答案，而物业的回复，则少不了“要求那么高，这么低的物业费都不交”之类的抱怨。

那么《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)实施以后，双方如何在新形势下，做到好聚好散呢?

□晚报记者 叶雄伟

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物业被解聘

矛盾却是越“解”越多

百合苑小区位于市区火车站站前东小区内，小区总共有170户业主。一直以来，百合苑小区物业交由国信物业来管理，每月每平方物业管理费用0.4元。

业主老蔡说，最令业主们不满的，就是小区的治安问题。包括他家在内，白天就被人撬门盗过，他认识的一名业主，连保险箱都被人搬走了，事后大家看监控才发现，小偷竟是开面包车进入小区的。

业主老黄说，大家给了物业改过的机会，可问题从未改善，小区为此成立业委会后，第一件事就是解聘物业。令人没想到的是，物业就是不走，还“赖”在小区里收停车费。

业委会副主任韩先生说，他们也是在多次上门讨要小区相关资料与账目的时候，才知道管理小区的物业已不是国信物业，而是被国信物业转包给个人。

承包者小李称，自己为了承包车库，给物业公司交了2万元押金，之前装修管理房也用了1.5万元，要他们离开的话，业主们得先把这3.5万元付了。

从贴大字报进行人身攻击、撕毁业委会选举告示，到最后的上法院起诉……业主和物业间的“火药味”十足。

最近，经过街道和社区大力的调解，业委会主任跟物业签定一份调解书，并支付给小李2.5万元，可物业至今未撤离。不少业主不满这种处理结果，甚至跟业委会主任产生矛盾，已有40来名业主签字准备召集更多人罢免业委会主任，再跟物业做“斗争”。

这个小区的情况越来越复杂，矛盾却是越“解”越多。

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物业说走就走

导致小区管理出现真空

月泉小区，位于黄龙住宅区，是个拥有800多户住户和200多家商户的老小区。

这个小区的业主，对物业的抱怨由来已久。最近，几名业主反映，小区的物业在3月2日发函说要撤离，结果到3月31日就走了(按规定要三个月后)，这让小区业主有些措手不及，为此抱怨这样的物业太不负责任。

物业方则表示，他们是2016年5月份进驻小区的，可这10来个月里，每月0.5元/平方米的物业服务费收缴率还不到50%，物业管理处入不敷出，连续两个月发不出工资，实在撑不下去。

更令他们心寒的是，小区建成快20年了，设施严重老化，可每到要动用维修资金来做维保的时候，业主们总是统一不了意见，而维修项目一耽误，造成了业主生活上的不便，业主们就会把气都撒到他们身上……

小区业委会主任蒋先生说，他们的业委会是2015年成立的，原来的老物业服务水平很低，小区的卫生和治安条件很不好，他们把老物业解聘后，就让现在的物业来“救场”，解决小区“垃圾围城”的问题。

“客观来说，这个物业服务还过得去。小区里也有很多现实问题，就拿维修资金来说，我们小区现在总共剩下100来万元，换批防盗门就要90多万元，以后有什么事，就连应急的钱都拿不出，所以很多维修的项目无法开展。此外，小区的停车问题很严重，我们本来想通过对停车位收费，来缓解资金紧张及物业费难以收缴的问题，可不少业主反对，难以推进工作。”蒋先生说，他们跟物业商量过，希望对方能留下，可对方去意已决。

业委会和业主们都担心，小区管理出现真空，“垃圾围城”和交通拥堵会重新上演。目前，业委会设法留住了物业的几名清洁工解燃眉之急，并设法跟其他有意接手小区的物业公司洽谈。

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被解聘与自动退出

都要提前三个月告知

温州市业委会协会会长蒋成富说，按照《条例》的相关规定，物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘，决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主;物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

他说，根据他的经验，业主跟物业如果想做到好聚好散，除了按照《条例》提前三个月告知外，在一开始的合作期间，也该严格执行招投标的程序，很多“隐患”就是在早期埋下的。

“我研究业委会和物业十几年了，他们的套路我也很清楚。某些业委会有私心，让一些不合格的物业进小区，再从物业手上拿好处，甚至合作起来掏空物业维修资金。”蒋成富称，如果一开始就能严格按照程序，公开公正地招投标，让业主们真正了解到自己选择的是个什么样的物业，相信能在很大程度上做到防患于未然，这也是他为什么一直强烈建议，政府能够依照《条例》对温州所有业委会进行严格培训的原因。

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物业费有14年未涨

业主和物业都有委屈

温州市物业管理协会柯明光说，大家要理性看待物业费的问题，温州的物业费自从2003年涨过一次后，再也没有调整过。2013年，市发改委发过文件，将物业费的官方指导价每平方米/月调涨了0.3至0.5元钱，可由于受到大量业主反对，文件不到一个月就被撤回。2003年，一个保安的月工资是600元，现在平均要2500元。温州的物业费甚至比金华和绍兴都要低，物价却不低，业主们对服务的要求也越来越高。站在业主的角度，他们觉得物业服务这么差还要收钱，不合理;站在物业的角度，如果这么低的物业费都难以收齐，物业企业也难以维持。

“《条例》规定，市、县(市、区)价格主管部门和物业主管部门，应该制定物业服务等级标准和物业服务费参考价格。经评估需要调整的，应当及时调整。”柯明光说，物业费的问题，可以说是温州业主跟物业矛盾频发的根源之一，双方若想好聚好散，需要先树立好“一分钱一分货”的观念，服务标准应该跟收费标准相匹配。

柯明光说，《条例》中有规定，物业服务企业存在11种行为的，将会被录入物业服务企业信用信息档案，其中之一就是“物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料”，这也包括没有提前三个月书面通知要撤出的情形。如果确认存在这些行为，按照配套的《物业服务企业信用体系》，违规物业将会被降低一至二个等级，这是一种很严厉的处罚。